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Wohnungsvergabe

Die Wahl des Verfahrens zur Wohnungsvergabe hat sowohl Auswirkungen auf die Planungszeit als auch auf die nachhaltige Zufriedenheit der Bewohner eines Projektes. Die Projektgruppe muss entscheiden, welche Prioritäten sie setzt.

Wer zuerst kommt, darf zuerst wählen

Der Anreiz, sich schnell verbindlich am Projekt zu beteiligen und zu den ersten zu gehören, ist bei dieser Variante groß. Es besteht jedoch die Möglichkeit, daß am Ende schlechtere Wohnlagen im Projekt zu „Ladenhütern“ werden. Wird diese Variante gewählt, wird also empfohlen, einen Wohnwert-Index zu entwickeln, um einen Ausgleich für die gegebenenfalls unterschiedliche Wohnlagenqualität zu schaffen.

Die Wohnungen beziehungsweise Wohnlagen werden verlost

Das ist sicherlich die Variante mit der höchsten Wahrscheinlichkeit, daß viele Parteien mit ihrer Wohnlage nicht zufrieden sind. Dann wird sich zeigen, ob die übrigen Vorteile des Projektes stark genug sind, diese Parteien zu halten. Wichtig ist bei dieser Variante darauf zu achten, daß das statische Konzept gehalten werden kann (tragende Wände übereinander). Das Ergebnis der Verlosung sollte nicht dazu führen, daß das Projekt durch eine aufwendige Tragkonstruktion teurer wird.

Es wird gemeinsam entschieden

Dieses Vergabemodell scheint zunächst die Variante mit der größten voraussichtlichen Gesamtzufriedenheit zu sein. Es ist aber auch die Variante, in der die persönlichen Voraussetzungen der einzelnen Gruppenmitglieder eine wesentliche Bedeutung haben. Hier sind diejenigen, die gut für sich sorgen können, die gut argumentieren können und Erfahrung mit solchen Prozessen haben, klar im Vorteil. Persönlichkeiten, die nicht über diese Kompetenzen verfügen oder Menschen, die ihre eigenen Bedürfnisse hinter die der anderen stellen, könnten hier im Nachhinein zu den Unzufriedenen gehören. Bei dieser Variante ist die Achtsamkeit der Gesamtgruppe besonders gefragt.

Wohnungsvergabe in Etappen

In der Regel besteht zuerst eine kleine Projektgruppe, die sich nach und nach erweitert. Die letzten Wohnungen werden eventuell erst in der Bauphase vergeben.

Sinnvoll und weniger aufwändig ist, wenn der Architekt schon in der Entwurfsphase die Bedürfnisse der ersten Parteien berücksichtigen kann, um die Bauantragsunterlagen dementsprechend zu erstellen. Dafür muß er wissen, wer wo wohnen wird und welche individuellen Wünsche die ersten Parteien haben.
Interessieren sich mehrere Parteien für eine Wohnung, wird empfohlen für die Wohnungsvergabe die Technik „Systemisches Konsensieren“ zu nutzen.

Wird eine hohe Gesamtzufriedenheit mit der Wohnungsverteilung angestrebt, ist es sinnvoll die Wohnungen zu vergeben, bevor die Gruppe vollständig ist. Anschließend kann gezielt nach weiteren MitbewohnerInnen für die noch zur Verfügung stehenden Wohnungen gesucht werden.

Festhalten an getroffenen Vergabe-Entscheidungen

Im Verlauf der individuellen Planung mit dem Architekten festigt sich die Bindung der Parteien an die Wohnung. Eine Veränderung oder auch die Ungewissheit, ob es bei dieser Wohnlage bleibt, führt zur Verunsicherung der Gruppenteilnehmer, die ihre Wohnung bereits mit dem Architekten geplant haben.

Änderung der Wohnungsvergabe-Entscheidung

Falls sich im Verlauf der Planung Änderungen ergeben, die bereits vergebene Wohnungen betreffen, zum Beispiel dass sich die Wohnfläche einzelner Wohnungen aufgrund der genaueren Planung verändert, muß die Projektgruppe eine für alle tragbare Lösung finden.

Beispiel:

Durch die Wahl eines steileren Daches ergibt sich in der Planungsphase, dass im Dachgeschoss Maisonettewohnungen statt der eingeschossigen DG-Wohnungen geplant werden können. Die Gesamtgruppe begrüßt die Möglichkeit, daß zusätzliche Wohnfläche realisiert werden kann, weil dadurch die Erstellungskosten pro Quadratmeter sinken, aber die Partei, die für diese Wohnung vorgesehen war, kann sich mehr Wohnfläche und eine damit verbundene höhere Miete nicht leisten.

Möchte die Projektgruppe eine Partei aufnehmen und es eignet sich ausschließlich eine Wohnung, die bereits vergeben ist, sollte die Aufnahme und die Änderung der Wohnungsverteilung nur mit Zustimmung der Partei erfolgen, die bereits für diese Wohnung eingetragen ist.

Wohnungsvergabe bei Vollständigkeit der Projektgruppe

Möchte eine Projektgruppe erst dann die Wohnungen vergeben, wenn rechnerisch die gesamte mögliche Wohnfläche belegt ist, wird ggf. eine geringere durchschnittliche Zufriedenheit mit der Wohnlage die Folge sein. Die Wahrscheinlichkeit, daß einzelne Parteien zum Zeitpunkt der Wohnungsvergabe das Projekt verlassen, ist hoch. Die individuelle Bindung an das Projekt ist geringer als in einer Variante, in der sich die Parteien frühzeitig auf ihre zukünftige Wohnung einstellen können.

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Wohnwertindex

Auf dem freien Wohnungsmarkt bestimmen Angebot und Nachfrage die Miethöhe. Gewinnorientierte Vermieter versuchen eine möglichst hohe Rendite aus der Vermietung ihres Wohnraumes zu erwirtschaften. Dadurch ergibt sich, das besonders gefragte Wohnlagen in der Stadt und auch die Lage einer Wohnung im Gebäude die Miethöhe bestimmt (in der Regel bedeutet Dachgeschoss = hohe Miete).

Wird ein Gebäude im Baugemeinschaftsmodell erstellt, neigen die Projektgruppen dazu, zunächst nur das Gesamtprojekt mit seiner Wohnlage im Quartier zu betrachten. Ob unterschiedliche Wohnlage-Qualitäten innerhalb des Projektes vorhanden sind, bleibt oft unberücksichtigt.

Ist für alle Parteien innerhalb eines Projektes trotz unterschiedlicher Wohnqualitäten die Miete bzw. der zur Finanzierung angesetzte Erstellungspreis gleich, ist es möglich, daß im weiteren Verlauf des Zusammenlebens Unzufriedenheiten oder Vorbehalte entstehen.

Hier soll aufgezeigt werden wie mit Hilfe der Erstellung eines Wohnwert-Indexes, der Bewertung der Wohnlage, eine größere und nachhaltige Gesamtzufriedenheit innerhalb eines Wohnprojektes mit unterschiedlichen Lagequalitäten erreicht werden kann.

Erstellung des Wohnwert-Indexes

Die Erstellung des Wohnwert-Indexes wird vorgenommen, wenn der erste Gebäudeentwurf fertig ist. Die Ablauf für ein Wohnprojekt mit 10 Wohnungen kann wie folgt sein:

Die Wohnungen werden nummeriert.

Jedes Gruppenmitglied erhält einen vorbereiteten Zettel (einfache Tabelle und Namensfeld) und trägt seinen Namen und die Bewertung der entsprechenden Wohnlage der Wohnung ein.

Die Wohnung mit der besten gefühlten Wohnlage erhält die 10, die Wohnung mit der schlechtesten gefühlten Wohnlage erhält die 1 (jede Zahl von 1 bis 10 muß/darf nur einmal vergeben werden, bei mehr oder weniger Wohnungen im Projekt wird die maximale Punktzahl entsprechend angepasst: Anzahl Wohnungen = Höchstpunktzahl).

Alle abgegebenen Zettel werden eingesammelt und die einzelnen Bewertungen in einer Tabelle dargestellt. Es wird festgehalten, wer wieviele Punkte für welche Wohnlage gegeben hat. Die Werte für jede einzelne Wohnung werden addiert. So ergibt sich eine Reihenfolge in der Wohnlagenbewertung.

Beispiel:
Ein Wohnhaus mit 10 Wohneinheiten, 13 Projektmitglieder bewerten. Wenn die Wohnungen bereits vor der Bewertung vergeben wurden, können die Bewertungen für die jeweils eigene Wohnlage der einzelnen Parteien hervorgehoben werden (grün markiert).

Das Ergebnis wird gemeinsam betrachtet und besprochen. Sollten einzelne Parteien im Verlauf der Besprechung feststellen, daß ihre Bewertung anders ausgefallen wäre, wenn die ausgetauschten Informationen vorher bekannt gewesen wären, kann vereinbart werden, daß die Ergebnisse angepasst werden können.

Anwendung des Wohnwert-Indexes

Differenzierung des Quadratmeterpreises

Je besser die Wohnlage im Projekt, desto höher die angenommenen Kosten pro qm Wohnfläche.

Differenzierung Tilgungsanteil

Bei Wohnprojekten mit gemeinschaftlicher Finanzierung, die eine Kapitalbildung der einzelnen Parteien durch die Abzahlung der Kredite vorsieht, kann auch die angerechnete Tilgungshöhe pro qm Wohnfläche je nach Wohnlage variieren. Je schlechter die Wohnlage im Gebäude, desto höher der Tilgungsanteil und desto geringer der Zinsanteil in der gezahlten Miete.

Die Höhe der gezahlten Miete pro qm Wohnfläche bleibt für alle Wohnungen gleich. Fließt der Tilgungsanteil, der mit der Miete monatlich gezahlt wird, den einzelnen Kommanditisten zu, kann so verfahren werden, daß die Wohnungen mit einem geringeren Wohnwert je qm Wohnfläche einen kleineren Zinsanteil leisten als die Wohnungen mit einem höheren Wohnwert. Zur Vereinfachung wird in diesem Beispiel davon ausgegangen, das jede Partei den gleichen Eigenkapitalanteil bezogen auf die jeweilige Wohnungsgröße eingebracht hat.

Beispiel:

In der Realität wird die Anwendung dieses Prinzips eine aufwendige Kalkulation benötigen. Insbesondere die unterschiedliche Höhe des eingebrachten Eigenkapitals pro qm Wohnfläche sollte berücksichtigt werden.

Sozial-Index

Alle Modelle, in denen wie auf dem Wohnungsmarkt üblich, die bessere Wohnlage zu höheren monatlichen Kosten führt, haben den Effekt, dass Menschen mit weniger Einkommen eher die niedriger bewerteten Wohnungen wählen müssen. „Die Reichen wohnen oben, die Armen unten“.

Diesem Mechanismus kann ein Sozial-Index entgegenwirken. Die Herausforderung dieser Variante liegt in der notwendigen Flexibilität, die bei Bewohnerwechsel vorhanden sein sollte.

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Gemeinschaftliche Finanzierung

Auf dem herkömmlichen Wohnungsmarkt ist es üblich, dass jede Partei eines Mehrfamilienhauses die eigene Wohnung selbst finanziert. Diese Möglichkeit besteht auch für Wohnprojekte. In der Regel sind solche Projekte als WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) organisiert. Fraglich ist, ob die Nachhaltigkeit eines Wohnprojektes als WEG langfristig gesichert werden kann.

Wenn das Eigentum frei veräußert werden kann, Erben eines verstorbenen Gruppenmitglieds in das Projekt einziehen oder der Wohnungseigentümer sich entscheidet, die Wohnung zu vermieten, kann es schnell passieren, dass im Projekt Menschen wohnen, die nicht von den verbleibenden BewohnerInnen gewünscht sind.

Die Alternative für gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte ist die gemeinschaftliche Finanzierung. Die Mitglieder des Wohnprojektes gründen dafür ein Unternehmen, das Eigentümer des Gebäudes wird. Unterschiedliche Rechtsformen kommen dafür in Betracht.

Durch den Gesellschaftsvertrag lässt sich rechtssicher festlegen, daß bei Auszug oder Versterben eines Projektmitgliedes die bleibenden BewohnerInnen bestimmen können, wer in die frei gewordene Wohnung einzieht. Auch der Erbfall kann so geregelt werden, daß die Erben nicht ohne Zustimmung der ProjektbewohnerInnen einziehen. Damit wird erreicht, daß das Projekt langfristig nur von Menschen bewohnt wird, die die gemeinsame Idee mittragen.

Die zur Gesamtfinanzierung notwendigen Darlehen werden von diesem Unternehmen aufgenommen. Das Eigenkapital bringen die Projektmitglieder als Teilhaber des Unternehmens ein. Dabei kommt es nicht darauf an, wieviel Kapital von jeder einzelnen Partei eingebracht wird, sondern welche Summe insgesamt zur Verfügung gestellt wird. So können auch Menschen teilnehmen, die keine eigene Immobilienfinanzierung von der Bank bekommen.

Jede Partei bringt ihren Eigenkapitalanteil in das Projekt ein und zahlt in der Wohnphase Miete, die dazu beiträgt, Zins- und Tilgungszahlungen an die Banken, eine Instandhaltungsrücklage und weitere, nicht in den Nebenkosten umlegbare Kosten zu decken.

Ein hoher Eigenkapitalanteil einer einzelnen Partei kann zu einer geringeren Monatsmiete führen. Bringt ein Mitglied den Betrag an Eigenkapital ein, der den Herstellungskosten seiner Wohnung entspricht, kann die monatliche Zahlung so weit reduziert werden, das für seine Wohnung keine Zins- und Tilgungsbeiträge fällig werden.

 

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